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Pubblicato: 24 Marzo 2022

Il caso in esame trae origine dal recesso per gravi motivi esercitato illegittimamente da un noto marchio di moda nei confronti del proprietario di un immobile locato, assistito dall’Avv. Mario La Morgia.

La conduttrice inviava al locatore una dichiarazione di recesso anticipato per gravi motivi, ai sensi dell’art. 27 della L. 392/1978, richiamando la grave crisi economica dovuta alla pandemia e l’incertezza sulla durata dell’epidemia ed i tempi dell’eventuale ripresa economica, come causa determinante la dismissione del negozio esercitato nell’immobile oggetto di locazione, a cui seguiva la restituzione dell’immobile.

Il locatore, non ritenendo sussistere i presupposti per il recesso sopra indicato, conveniva in giudizio dinanzi al Tribunale di Lanciano la società conduttrice chiedendo la dichiarazione di invalidità ed inefficacia del recesso per gravi motivi o, in subordine, di dichiarare che tale recesso valesse come recesso ordinario che, tuttavia, nel caso di specie, non poteva essere esercitato prima di un certo periodo contrattualmente previsto.

Sul punto, il Tribunale di Lanciano opera dapprima una ricostruzione giurisprudenziale sui criteri per valutare la sussistenza dei gravi motivi, affermando che “possono costituire gravi motivi solo quegli eventi qualificabili, rispettivamente, come sopravvenuti alla conclusione del contratto (o a una sua modifica), involontari (ossia non riconducibili causalmente alla volontà delle parti) e imprevedibili e che siano tali da incidere sostanzialmente sulla capacità economica del richiedente, così da rendere oltremodo gravosa la prosecuzione del rapporto locatizio; questa valutazione di gravosità deve essere condotta su un piano oggettivo, avuto riguardo all’effettivo squilibrio del sinallagma negoziale e alle conseguenze che ne siano derivate sull’entità e sull’organizzazione aziendale nel suo complesso; la “gravosità”, al contrario, non può ritenersi integrata per effetto di una mera valutazione negativa di convenienza – posta in essere dal conduttore – sulla eventuale prosecuzione del rapporto contrattuale ma deve avere una connotazione oggettiva.”

Continua il Tribunale di Lanciano precisando che i gravi motivi, ad ogni buon conto, devono essere specificati nella comunicazione di recesso, perché la specificazione dei motivi inerisce al perfezionamento stesso della dichiarazione di recesso e risponde alla finalità di consentire al locatore la precisa e tempestiva contestazione dei motivi sul piano fattuale o della loro idoneità a legittimare il recesso medesimo.

Ebbene, secondo la sentenza in esame, nel caso di specie non sarebbe stato soddisfatto il suddetto requisito, dal momento che la dichiarazione, infatti, conteneva il generico richiamo alla crisi produttiva ed economica insorta, ed alla difficoltà di prevederne il termine. 

A tal proposito, motiva il Tribunale “Se dunque può essere riconoscibile la sussistenza del grave motivo a fronte del mero richiamo alla emergenza pandemica, va detto che in riferimento al generico illustrare le difficoltà economiche conseguenti, la modalità espositiva non è risultato idoneo a consentire al locatore il controllo dei motivi addotti per l’esercizio del recesso.”

Non solo, la sentenza prosegue affermando che alla data specifica del recesso non risultavano concretizzate le ragioni del grave pregiudizio economico, atteso che “assume poi valenza determinante il requisito della gravità (nei termini sinora spiegati, quindi anche inerente l’insostenibilità economica del prosieguo del contratto) deve sussistere al momento in cui il recesso viene operato: se la legge accorda alla parte la facoltà di recedere in presenza di gravi motivi, questi devono essere concreti ed attuali al momento in cui si comunica il recesso.”

Pertanto, secondo il Giudice, “non è sindacabile la libera scelta di operare il recesso in luogo di altre azioni volte alla revisione del canone in presenza dei presupposti, e nell’ambito dell’esecuzione contrattuale secondo principi di buona fede da parte di entrambi i contraenti, tuttavia è chiaro ciò che non permette di riconoscere l’esistenza del grave motivo legittimante il recesso di cui all’art. 27” e, di conseguenza, la sentenza conclude che il recesso operato dal marchio di moda non può considerarsi valido ai sensi dell’art. 27 (gravi motivi), ma solo come recesso convenzionale, accogliendo la domanda subordinata del proprietario.

Conseguenza di quanto sopra è che il conduttore è stato condannato a pagare in favore del proprietario tutti i canoni non versati fino al momento in cui il recesso convenzionale poteva essere contrattualmente esercitato.

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Pubblicato: 11 Marzo 2022

La Corte di Cassazione, con sentenza n. 6537 del 25.02.2022, dirime una controversia insorta tra un’associazione, che intendeva trasformare un’unità immobiliare ad ambulatorio medico, ed il condominio, che si opponeva a tale trasformazione invocando una clausola contenuta nel regolamento condominiale che impediva la modifica della destinazione d’uso degli immobili.

Ebbene, alla luce della suddetta sentenza, affinchè le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio siano opponibili ai terzi, è necessario che il vincolo in questione sia trascritto oppure, in alternativa, che ne abbiano preso atto in maniera specifica nel contratto d’acquisto.

Sul punto, recita testualmente la sentenza: “L'argomentazione della Corte ambrosiana contrasta con la giurisprudenza di questa Corte, che ha spiegato che le restrizioni alle facoltà inerenti al godimento della proprietà esclusiva contenute nel regolamento di condominio volte a vietare lo svolgimento di determinate attività costituiscono servitù reciproche e devono perciò essere approvate mediante espressione di una volontà contrattuale, e quindi con il consenso di tutti i condomini, mentre la loro opponibilità ai terzi, che non vi abbiano espressamente e consapevolmente aderito, rimane subordinata all'adempimento dell'onere di trascrizione. (…) In assenza di trascrizione, peraltro, queste disposizioni del regolamento, che stabiliscono limiti alla destinazione delle proprietà esclusive, valgono soltanto nei confronti del terzo acquirente che prenda atto in maniera specifica, nel medesimo contratto d'acquisto, del vincolo reale gravante sull'immobile. Non basta, dunque, una generica, e perciò irrilevante, accettazione del regolamento da parte dell'acquirente, essendo invece necessaria, ai fini dell'opponibilità di una disposizione istitutiva di servitù, una dichiarazione di specifica conoscenza dell'esistenza delle reciproche servitù (cfr. Cass. n. 21024/2016, Cass. n. 6769/2018, Cass. 24188/2021, non massimata). “

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Pubblicato: 17 Gennaio 2022

Nel caso di omessa consegna del foglio informativo analitico (non avendo nel caso di specie le Poste  fornito alcuna prova dell’adempimento di un siffatto obbligo) la parte ricorrente ha diritto di essere risarcita dal danno subito, costituito dal capitale versato oltre gli interessi legali.

Con questo principio l’Arbitrato Bancario Finanziario (Collegio di Roma) con due recenti decisioni la n.23765/2021 e la n.23766/2021 del 21.11.2021,  ancora una volta, ha riconosciuto ad alcuni risparmiatori, assistiti dall’avvocato Francesco Giancristofaro dello Studio Legale La Morgia, il diritto al risarcimento del danno in un importo pari al capitale investito in caso di buoni postali fruttiferi prescritti, ma emessi dalle Poste Italiane in violazione degli obblighi informativi e di trasparenza nonché in ragione della mancata consegna del foglio informativo analitico.Tali decisioni sono conformi al principio già rilevato dal Collegio di Coordinamento, con decisione n. 17814 del 10 luglio 2019, secondo il quale “la mancata consegna al sottoscrittore al momento dell’acquisto deibuoni del Foglio Informativo non impedisce all’intermediario di eccepire,allorché ne venga richiesto il pagamento, l’intervenuta prescrizione, salvatuttavia la possibilità, di domandare il risarcimento del danno per la violazionedella normativa di trasparenza e l’inottemperanza al dovere di informazione”.

I ricorrenti credevano che fossero buoni postali ordinari, di quelli che solitamente durano 20 o 30 anni. Invece, al momento della riscossione, si sentirono dire che erano prescritti.
A quel punto si è reso necessario ricorrere all’Arbitro bancario finanziario, che è un organismo di risoluzione stragiudiziale delle controversie presso la Banca d'Italia, per contestare il diniego al rimborso dei buoni postali per prescrizione.

Alla luce delle richiamate decisioni si può affermare che se il buono non riporta alcuna indicazione sulla data di scadenza e l’intermediario ha omesso la consegna del foglio informativo, il risparmiatore avrà concrete possibilità di ottenere almeno una tutela risarcitoria. 

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Pubblicato: 14 Dicembre 2021

A proposito di responsabilità delle società, uno dei reati richiamati dall’articolo 25 bis-1 del D.lgs. 231/2001, con diretta attinenza ai prodotti agroalimentari, è l’art. 516 c.p.c rubricato “Vendita di sostanze alimentari non genuine come genuine”.

La suddetta norma punisce, con la reclusione fino a sei mesi o con la multa fino ad Euro 1.032,00, chiunque pone in vendita o mette altrimenti in commercio come genuine sostanze alimentari non genuine.

Il delitto in questione, come si evince dal tenore letterale della norma in cui il legislatore ha previsto la punizione della semplice immissione sul mercato, è un reato di pericolo e, a differenza dell’art. 515 c.p., rappresenta una forma di tutela anticipata, in quanto relativo ad un momento precedente rispetto al rapporto commerciale che si è instaurato tra due soggetti.

Quanto al bene giuridico tutelato e all’elemento soggettivo richiesto per la configurabilità del reato previsto dall’art. 516 c.p. valgono le analoghe considerazioni svolte relativamente al reato precedentemente esaminato.

Per quanto concerne la condotta materiale, ciò che deve essere posto immediatamente in rilievo è il significato attribuito al termine “genuinità”.

Ebbene, secondo le coordinate interpretative dettate nel corso degli anni dalla giurisprudenza, il concetto di genuinità può essere inteso secondo l’accezione di tipo naturale, che sottintende l’assenza di un’artificiosa alterazione dei prodotti nella loro essenza e nella loro composizione normale mediante aggiunta di sostanze estranee o sottrazione di principi nutritivi caratteristici. o secondo l’accezione di tipo formale, ossia quella fissato dal legislatore con la indicazione dei requisiti essenziali per qualificare un determinato tipo di prodotto come alimentare.

Ulteriore specificazione necessaria è quella relativa al termine “alimentare” contenuto nella norma, giacchè, come è stato precisato dalla giurisprudenza, il legislatore in alcun modo ha inteso riferirsi unicamente alle ai prodotti alimentari solidi, ma anche a quelli liquidi o gassosi destinati all’alimentazione.

Come già osservato, la condotta sanzionata per la configurabilità del reato consumato è la vendita o la immissione in commercio di prodotti non genuini che coincidono con il momento in cui il bene non è più nella disponibilità del produttore, poiché introdotto nel mercato per la sua commercializzazione. Con tale previsione, il legislatore ha inteso punire qualsivoglia operazione indirizzata e orientata al commercio di prodotti alimentari non genuini che, si badi bene, non vuol significare che debbano essere potenzialmente dannosi per la salute pubblica, altrimenti si incorrerebbe nel reato previsto dall’art. 444 c.p..

Quanto alle condotte punite, la giurisprudenza ha ritenuto che integra il reato di cui all’art. 516 c.p. la messa in vendita di prodotti scaduti solo nel caso in cui possa essere dimostrato che essi abbiano perduto le loro qualità specifiche, a nulla rilevando il semplice superamento della data di scadenza, così come ad esempio avvenuto per la vendita di patatine scadute che avevano altresì perduto la loro freschezza e fragranza, qualità specifiche che il consumatore si aspetta; configura il reato in esame anche la produzione di cibi o bevande effettuata senza il rispetto delle prescrizioni imposte dal relativo disciplinare, come nell’ipotesi di formaggio venduto come Parmigiano Reggiano, sebbene prodotto senza rispettare il d.P.R. del 09.02.1990; la vendita come carne di puro suino contenente, invece, anche quantitativi di carne bovina; l’impiego nella produzione di ricotta fresca di siero di latte in polvere; la produzione di vino spumante privo dei requisiti dai regolamenti dell'Unione europea e dalla legislazione nazionale in relazione alla gradazione alcolica, al contenuto di zuccheri, ai residui e alla sovrapressione dell'anidride carbonica inferiori ai valori minimi stabiliti.

Anche per il reato previsto dall’art. 516 c.p. la giurisprudenza ha ammesso la configurabilità del tentativo che si realizza ogniqualvolta la merce non genuina è ancora nella detenzione del produttore che non ancora la immette nel commercio, ma compie atti idonei in modo non equivoco alla vendita del prodotto, come accaduto nell’ipotesi di trasferimento, dallo stabilimento di produzione ad un deposito, di vino già imbottigliato ed etichettato.