Tra le innovazioni introdotte dal nuovo Codice della Crisi d’impresa e dell’insolvenza vi sono anche alcune disposizioni relative alla compravendita di immobili da costruire, ossia di immobili per i quali, da un lato, “sia già stato richiesto il permesso di costruire” ma che dall’altro “siano ancora da edificare o per i quali la costruzione non risulti essere stata ultimata versando in stadio tale da non consentire ancora il rilascio del certificato di agibilità”.
Le nuove regole dovranno essere applicate ai contratti aventi ad oggetto gli immobili da costruire per i quali il titolo abitativo sia stato richiesto o presentato successivamente al 16 marzo 2019.
1) La prima innovazione è contenuta nell’art. 385, c. 1, lett. a, del nuovo Codice e prevede espressamente che la mancata consegna all’acquirente di una fideiussione di importo pari alle somme incassate dal costruttore prima dell’atto pubblico definitivo comporta la nullità relativa dell’atto preliminare, ossia la possibilità di far valere la nullità spetta solo all’acquirente.
La nuova normativa precisa, inoltre, che la suddetta fideiussione può essere rilasciata solo da una banca o da una compagnia assicurativa e che può essere escussa dall’acquirente in caso di situazione di crisi dell’imprenditore o in caso di inadempimento di quest’ultimo all’obbligo di consegnare, al momento dell’atto definitivo, la polizza assicurativa decennale a garanzia di eventuali vizi di costruzione.
2) La seconda innovazione è prevista dall’art. 387 del codice in questione e, secondo tale disposizione, la stipula di un contratto preliminare avente ad oggetto un immobile da costruire deve essere stipulato obbligatoriamente per atto pubblico o scrittura privata autenticata, pena la nullità assoluta dell’atto, con conseguente insanabilità e imprescrittibilità.
Da quanto sopra, deriva che anche la proposta e l’accettazione finalizzate alla stipula dei suddetti contratti debbano essere stipulate nelle medesime forme, ossia per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
