Nel 2015 la Corte di Cassazione a Sezioni Unite è intervenuta con la sentenza n. 18213/15 nella complessa materia dei contratti di locazione.

Fino a tale pronuncia gli orientamenti della giurisprudenza sul punto sono stati sostanzialmente tre: 1) necessità della forma scritta ad substantiam del contratto di locazione; 2) alcune sporadiche sentenze di merito hanno optato per la forma scritta ad probationem nei contratti di locazione ad uso abitativo; 3) necessità della forma scritta ad essentiam, con la previsione della rilevabilità della nullità in favore del solo conduttore nel caso in cui la forma verbale gli fosse stata imposta dal conduttore.

Le Sezioni Unite hanno scelto l’ultimo filone giurisprudenziale citato, ricordando che la L. 431 del 1998 prevede testualmente: “per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta”. Tale necessità deriva da un’esigenza di prevenzione dell’evasione fiscale, così come afferma la Cassazione: “La prescrizione della forma scritta, difatti, appare volta essenzialmente  tutelare l’interesse alla trasparenza del mercato delle locazioni in funzione dell’esigenza di un più penetrante controllo fiscale”.

In conclusione, il contratto di locazione ad uso abitativo stipulato verbalmente, in violazione dell’art. 1, c. 4, L. 431 del 1998, è affetto da nullità assoluta rilevabile d’ufficio, in quanto contrario alle norme di contrasto all’evasione fiscale, tranne il caso in cui la forma orale sia stata imposta dal locatore. In siffatta ultima ipotesi, la nullità può essere eccepita dal solo conduttore, essendo la relativa azione posta a tutela di quest’ultimo.

Nella medesima sentenza le Sezioni Unite hanno affrontato anche la questione del contratto di locazione registrato ad un canone più basso rispetto a quello effettivamente percepito dal locatore e previsto in un accordo a latere.

Ebbene, in tal caso il Supremo Consesso ha sostenuto che: ““ai sensi dell’art. 13, comma 1, della l. n. 431 del 1998, in ipotesi di locazione ad uso abitativo registrata per un canone inferiore al reale, il contratto resta valido per il canone apparente, mentre l’accordo simulatorio relativo al maggior canone è affetto da nullità, non sanabile con eventuale registrazione tardiva” e, proprio in quanto affetto da nullità, tale accordo non potrà spiegare effetti nemmeno in ipotesi di registrazione tardiva della controdichiarazione.